上海楼市一片叫苦声:纷繁促销多遭遇后遗症瓶颈
| 差价补偿之后 降价方式进入群雄纷争 □ 本报记者 闵 蕾 按目前的新房销售速度，上海每３至５个住宅商品房楼盘，每天平均只能售出一套房源，竞争的激烈程度可想而知，于是，一些积极分子率先以差价补偿方式举起强力促销的大旗。经过一段时间的观察，记者发现现行的各类促销方式中，只有没有后顾之忧的阶段性新开盘，以“低开”方式或可成功，其余的，均被后遗症问题“搅”得骑虎难下。热点推荐：上海楼市上演“心动大片” 是故弄玄虚？还是手段粗劣？或者是重压之下被逼无奈？在上海楼市的一片叫苦声中，我们只能以效果论英雄，自差价补偿开始，将大致上占“主流”的６种促销方法一一道来。 低价开盘 将竞争者甩在身后 很难得，在竞争新盘环伺，二手抛盘挤压的严峻形势下，上海各个区域均出现了一些义无反顾选择低价开盘的明星楼盘，在市中心，南京西路的静安四季、打浦桥的扬子江家园和老西门的黄浦华庭，以低于市价２成左右的低价开盘，效果异常显著，均位居区域销售榜的冠军。而环线之外同样出现了闸北的悠和家园、三林的环球翡翠、七宝的碧林湾等楼盘的热销。在上海的郊区，新浦江城压价２０％后新开其小高层房源，居然引来隔夜排队的人群，并于半天内售罄７３套所推房源。 延伸阅读: 上海楼市放量暴跌即将展开 回笼资金困难 开发商打出5.8%利率退房 一段时间以来，这些明星楼盘成为同行议论的中心，大部分人在羡慕之余会失落地加上一句：“他们的运气真好，又没有前面的客户提出异议……” 上海楼市要闻 •开发商火拼促销 上海楼市特价房均价不足7000 •沪楼市进衰退通道 两大时点考验最后心理防线 业内论坛 • 转：中国房产崩溃路线图 • 九月十月,是雪崩的两个月 业主论坛 • 小小地主婆的经营实战篇 •从月入3800开始的买房经历 现金补偿 强行跌价后的烦恼 号称沪上第一个公开降价的楼盘，万里雅筑同样也是沪上第一个启用“补偿”方案的楼盘。７月２日，万里雅筑二期开盘起价７３８０元／平方米，均价８５００元／平方米，与５月２０日一期开盘的成交均价相比，折扣幅度接近１５％，创造了万里板块的新低。据悉，在降价前夕的６月下旬，万里雅筑开发商要求销售人员给前一批业主逐一打电话，表明即将降价，并主动提出补偿问题。销售人员更把万里雅筑之前的销售均价与准备下调的价格都提供给业主，并表示公司将给他们直接补偿差价，具体补偿于８月初执行。 对于万里雅筑高调现金退款，业内看法褒贬不一。一位业内人士透露，万里雅筑５月２０日第一次开盘，６月２７日跌价销售，期间的一个月内销售不足２０套，其中还有一部分只是签订了定金合同，所谓补偿只是重签定金合同而已，“现金退款”的数额和比例非常小，而且主要销售对象以内部人或关系户居多。”但开发商高调应对媒体，表示自己可以给前期业主退十几万元现金，这多少难免有炒作之嫌。 延伸阅读: 开发商酝酿价格战 房价要垮两三成? 分期首付:开发商反应冷淡购房者反应好 实物补偿 众怒难犯”被逼无奈” 同属万里板块，更与万里雅筑斜面相对的达安春之声是第二个传出差价补偿的楼盘。但与前者系主动提出补偿不同，达安春之声的补偿方案更有点像是“后院起火”的被逼无奈之举。 达安春之声是在万里雅筑降价三周之后的７月２０日宣布降价的，与４月的前一次开盘相比，价格从９８００元／平方米跌到８４００元／平方米，大幅跳水。前期购房业主手中房产因此平均缩水１０多万元。而在降价之前，达安春之声开发商也曾主动联系过前期购房的１００多户业主，强调此次价格调整是受宏观调控影响的正常现象，公司将从道义原则，给前期购房者一定经济补偿，具体补偿形式与业主协商而定，但不会全额补差或退房。但在二期价格正式公布时，大部分业主仍然无法接受短短几个月，房产贬值１５％的心理落差。 一边是降价打击，一边是邻居宣称可以拿到真金白银的补偿。双重刺激之下，达安的购房者纷纷找上门来，要求补差价或者干脆退房，甚至组织结盟说要讨还公道。迫于内外压力，８月初，达安营销公司副总经理应光耀公开表示：“可能会在补贴装修、赠送车库和补贴房价三种措施中选择其一。” 与万里雅筑不同，达安春之声是在市场上零售了１００多套房源。购房者的反应要大得多，而这也是让大多数开发商对跌价有所顾忌的原因。 退房承诺 自我中心的作秀之举 ９月３日，上海新湖房产公开声明，从２００５年９月８日至１０月３０日止，凡购买新湖明珠城房屋并已付房款（含银行按揭）的买受人，两年内享有无条件退房的选择权，“买受人须以书面形式申请……，１５日内退还购房款本金及利息……，该声明与购房合同具有同等的法律效力。” 新湖明珠城是普陀区沿苏州河的超级大盘，分四期开发。目前在售的一期第三批３３６套，开盘价为１３５００元～１４５００元／平方米。而据网上房地产数据，截至９月５日，该期房源累计住宅合同均价１２９７０元／平方米，而此时周边二手房均价约在１．５万元／平方米，已经出现差幅达到２０００元～３０００元／平方米之巨的新房、二手房价格倒挂现象。目前这３３６套房源中已预订１４套，已售出房源４６套，其中登记３３套，但累计撤销８０套，还有２７６套可售。 可见，开发商遇到资金压力大的“大盘难题”。９月２日，上海新湖的母公司新湖创业（６００８４０）发布公告称：其控股子公司上海新湖向农业银行上海普陀支行借款１．２亿元已于８月２５日到期，经公司申请，农行普陀支行同意该笔借款展期至明年１１月２０日。此项借款以新湖房产拥有的土地使用权证作抵押，浙江新湖集团股份有限公司提供担保。 按照易居中国研发中心分析师对媒体表示的评价：从９月８日至１０月３０日的购买日起，到两年内均可无条件退房的超长期限，闻所未闻，是在赌两年后房市回暖，“开发商为求资金快速回笼豁出去了”。但在宣称单方扛下市场风险“义举”的背后，新湖房产并未回答退房时的利息是本金的存款利息还是房贷的贷款利息，两者的巨大差别，将由接受“退房”承诺的购房者来体会。 另外，在新湖房产高调的“义举”声明中，根本无视购房者即使选择退房亦将付出的巨大的机会成本、时间成本。退房很轻松吗？ 组织团购 没有结论的炒作之举 被热炒一时的集资建房转向团购房屋之后，由某网率先组织的新房团购浮出水面，至今，有多家楼盘加入的团购均表示正在进行中，其中除了嘉定江桥的嘉城坚称已经团购成功之外，其他各处均乏善可陈，对于前一段时间闹得沸沸扬扬的房屋团购，从一开始就有沪上最大的房屋营销公司总经理对之嗤之以鼻：“旅行团吃‘团菜’都有人要求开小灶，何况买房子？”，前几天各个媒体爆出“玫瑰９９”团购被“黄”的事例是团购无法成功的写照。 当然有楼盘，如嘉城，说自己团购成功，当真是可敬可贺，但作为一个地区大盘，今后它如何面对“散户”购房者，确保它的销售地位，只能自己好自为之了。至少，嘉城至今还没有宣布会继续发扬团购经验，至少，我们也无法据此称团购是一个好方法。 保值承诺 煞费苦心但有待考察 ９月４日，沪上开发商提出的最为详尽的一份“差价补偿”方案新鲜出炉。新江湾城·上海梦想雍景苑的开发商———上海隆杰置业公开许诺，对于在《购房价格全面保护计划》的实施期内，购买新江湾城·上海梦想雍景苑的客户，购房后房价下跌风险将由开发商方面承担。 据悉，上海梦想雍景苑提出了三方面的内容。第一项是发布房价下调的新价目表，其中５月２０日开盘的第三批房源７、８、９号楼房价由开盘时的１１０００元／平方米，全面下调约１５００元／平方米。针对在调价之前已经购房的购房者，开发商承诺按照新的优惠价格补偿差价。优惠价格同样对将于９月１８日开盘的中央景观区第四批房源１２、１３、１４号楼执行。目前主力房源约在９５００元／平方米的单价水平，已经与去年底发售的第一、二批房源价格相当。 除了发布新价目表外，《购房价格全面保护计划》中提出的“保价措施”和“价格锁定”措施，才是开发商上海隆杰置业煞费苦心提出的“新宝贝”：其中的“保价措施”是指，如９月１７日至２００６年６月３０日行情走低，雍景苑开发商将按照区域平均价格，把差价部分补偿给客户；而“价格锁定”措施是指，如果购房者要求“锁定”保价期间某一阶段价格为最终补偿价格，还可获得一定的特别补偿。购房者可以根据自己的喜好，在两者中选择。 上海隆杰置业的销售总监夏光辉告诉记者，从目前的市场反馈来看，购房者主要选择的是第一种的“保价措施”为多。对于记者关于怎么补偿和区域均价怎么计算，以及是否会有现金补偿的计划，夏光辉表示，在《购房价格全面保护计划》中已经设计了一个非常细致和详尽的方案。 记者从售楼处获悉，购房者可以保留１０％的购房款，留待交房时再交付。保价期限结束时的２００６年６月底，也正是该楼盘交房的时间。如果在交房前出现价格波动，开发商将按照区域平均价格补偿房价下跌的落差部分，如果差价大，也许购房者可以少交甚至免交最后一期的房款。对于”１０％房款到交房时再付清”的说法，记者在《保护计划》的参与设计者，身为上海隆杰置业的市场顾问———上海方方房产工作室处得到了证实。分析师告诉记者，由于开发商对于自身楼盘在所处区域的信心，价格参考区域锁定的是新江湾城Ａ地块一带。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页 相关报道： 央行报告余波荡漾 上海地产商开展金融“自救” 楼市平淡回笼资金苦难 开发商打出5.8%利率退房 开发商火拼促销 上海楼市特价房均价不足7000 房产商争相降价 上海楼市年底“价格战”难免 地产调控波及传媒业 上海房地产广告缩水严重 上海房企面临生死线 开发商最多能撑2个月 |
| 上海房产市场崩溃后，上海经济也随后崩溃。我曾经说过，上海房产市场不崩溃，天理不容。 |
| 你的天理和上海人民的利益从来 背道而驰, 所以你的梦想和上海的发展也不会同路! 谢谢! |